CDMX se queda sin reserva de tierra para vivienda
* Destacadas, Cd. de México lunes 1, Dic 2025- Echar mano de predios subutilizados, una opción
- Inmuebles deshabitadas se mantiene en los mismos niveles debido al aumento en precios de renta y venta
La reducida disponibilidad de reservas territoriales, públicas y privadas, para la construcción de vivienda es uno de los principales retos que enfrenta la Ciudad de México en esta materia, toda vez que éstas abarcan sólo 27.2 hectáreas, es decir, 0.018 por ciento de la superficie total de la capital del país, indica un diagnóstico de la Secretaría de Vivienda capitalina.
El documento señala que por sus propias dimensiones la ciudad es la entidad con la menor reserva en este rubro, lo cual contrasta con otros estados, como Jalisco o Quintana Roo, que en 2019 contaban con 9 mil 972.5 y 8 mil 500.6 hectáreas, respectivamente, para este propósito, con base en datos de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano federal.
Una opción para hacer frente a este problema es echar mano de predios subutilizados, que en la capital, según datos del catastro, suman 8 mil 624, “una cantidad significativa” que representa un potencial de reserva para la construcción de vivienda social con 9 millones 579 mil 866 metros cuadrados de suelo.
Se trata, detalla, de estacionamientos y terrenos baldíos o con poca superficie de construcción, que en su mayoría se encuentran en las alcaldías Álvaro Obregón, con 2 mil 305; Benito Juárez, mil 454 terrenos; Cuajimalpa, 956; Azcapotzalco, 876, e Iztacalco, 627. En el otro extremo están Xochimilco, con 90 predios subutilizados; Venustiano Carranza, 119, y Tlalpan, 127.
El diagnóstico presentado al Congreso capitalino como parte del primer Informe de labores de la secretaría, destaca también que en las pasadas dos décadas la vivienda creció a un ritmo estimado de 31 mil 250 unidades por año, principalmente en las alcaldías que se ubican en la parte central, con un precio promedio de 7 millones de pesos para las casas y de 3.6 millones los departamentos.
Sin embargo, en las alcaldías Benito Juárez, Coyoacán, Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo los costos de las primeras superan la media, al rebasar los 10 millones de pesos, mientras los segundos, las demarcaciones con los precios más altos son La Magdalena Contreras, Tlalpan y Álvaro Obregón, donde superan los 5 millones.
Hay más de 207 mil que están desocupadas
Por otro lado, a pesar de que el número total de viviendas ha aumentado en décadas recientes, el número de éstas que se encuentran deshabitadas se mantiene en niveles similares debido al aumento en los precios de renta y venta.
Según los datos del más reciente censo del Instituto Nacional de Estadística y Geografía, de las 2 millones 348 mil 889 viviendas contabilizadas en el año 2000, se incrementó a 3 millones 36 mil 239 en 2020, es decir, casi 30 por ciento por más. Sin embargo, aquellas con estatus de deshabitadas pasaron de 194 mil 154 a 207 mil 26 en el mismo periodo, lo que representa un aumento de 6.6, al tiempo que las de uso temporal o de renta breve crecieron 224.6 por ciento, ya que de 22 mil 122 unidades suman 71 mil 780, destaca el documento.
Ya no hay suelo disponible para viviendas, advierten especialistas
Por su parte, el investigador Alejandro Suárez Pareyón, señaló que en la Ciudad de México ya no hay suelo disponible para nuevas viviendas, por lo que ante este escenario, propuso reciclar la vivienda existente y utilizar reservas mínimas para crear vivienda pública en renta.
El director del Laboratorio de Vivienda de la UNAM explicó que la prioridad debe ser impulsar el alquiler de inmuebles gestionados por el gobierno de la ciudad, con el objetivo de garantizar vivienda digna para quienes más lo necesitan y posteriormente incluir a la iniciativa privada en esta tarea.
Suárez Pareyón subrayó que durante décadas la política pública ha desincentivado la renta, pese a que históricamente ha sido una opción viable para muchas familias. En 1950, el 75% de las más de 600 mil viviendas existentes eran rentadas. Hoy, se estima que 2.7 millones de viviendas en la CDMX se encuentran en régimen de arrendamiento.
Crisis de acceso y elegibilidad de vivienda
Para la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), el sector de la vivienda en México atraviesa por una crisis que tiene un origen multifactorial y requiere una agenda integral que atienda tanto el rezago habitacional como las barreras estructurales de acceso al crédito, con el fin de devolver a más familias la posibilidad real de adquirir una vivienda digna.
El presidente nacional de la asociación, Karim Antonio Oviedo Ramírez, presentó un diagnóstico actualizado sobre la situación del acceso a la vivienda en México, alertando que el país enfrenta una crisis de elegibilidad más que un problema derivado de una burbuja de precios.
Durante su exposición, explicó que el valor de los inmuebles ha mantenido un ritmo de apreciación constante entre 8% y 9% anual impulsado por el comportamiento natural del mercado. Sin embargo, los ingresos y salarios no han crecido al mismo ritmo, generando una brecha que se ha profundizado en los últimos 15 años. Como resultado, el Índice de Precios de la Vivienda prácticamente se ha triplicado en los últimos tres lustros, mientras que el déficit habitacional permanece entre los 8.3 y 8.5 millones de unidades.
Oviedo subrayó que la estructura laboral del país es uno de los factores que más limita el acceso a un crédito hipotecario. Más de la mitad de los trabajadores están en la informalidad y cerca del 70% percibe hasta dos salarios mínimos.
Bajo estas condiciones, aun destinando 30% del ingreso al pago de una hipoteca, la capacidad de crédito apenas alcanza para viviendas de entre 200 mil y 300 mil pesos, muy lejos del precio promedio nacional, que este año se ubica en un millón 862 mil pesos.
